三菱地所
Mitsubishi Estate Company,Limited
不動産業 / 不動産
3,465円
出典：東証株価・決算短信よりKabuGraph算出 / 最終更新: 2026/10/5
投資ポイント
強み・成長ドライバー
- 1
丸の内空室率0.55%の圧倒的立地優位性
大丸有エリアに約30棟を保有し、都心5区平均2.22%（2026年3月末、三鬼商事調べ）の4分の1の空室率。2026年6月末は0.49%へ改善し、賃料引き上げ余地が大きい。
- 2
Torch Tower（385m）で丸の内の価値をさらに引き上げ
日本一の超高層ビルが2028年竣工予定。オフィス・ホテル・商業・居住一体型の複合施設で丸の内エリアの集客力を強化。
- 3
営業収益1.7兆円・純利益2,225億円で過去最高、2027/3は2兆円へ
2026年3月期は営業利益3,297億円・純利益2,225億円（政策保有株式の売却益981億円を含む）で過去最高。2027年3月期は営業収益2兆円、営業利益3,700億円の見通しで、EPSは181.8円から196円へ伸び長期経営計画2030の200円目標に迫る。
- 4
累進配当と自社株買いによる株主還元
2030年まで毎期3円増配の累進配当を原則とし、2025年度は自社株買い1,300億円で総還元割合83.5%。2026年度も500億円の取得を決議し、追加取得も検討。
- 5
海外物件の売却益を回転させるキャピタルゲイン戦略
米国・英国・欧州・アジアで開発・売却を回し、2026/3の海外営業利益571億円のうち物件売却益は500億円（前期100億円）。2027/3も売却益550億円を織り込んだ800億円を計画し、その9割は内定済み。
注意すべきリスク
- 1
金利上昇による調達コスト増とNAV下方修正
日銀利上げ局面では有利子負債の調達コストが上昇し、不動産のNAV（純資産価値）が見直される可能性。
- 2
PER約20倍・PBR1.6倍のプレミアム評価
PER19.9倍・PBR1.62倍（2026年9月18日終値）は三井不動産（PER14.7倍・PBR1.23倍）と比べて割高。丸の内プレミアムの期待が剥落した場合の下落余地が大きい。
- 3
利益の物件売却益・政策保有株売却益への依存
2026/3の営業利益3,297億円のうち物件売却益は1,280億円、海外事業の増益もほぼ全て売却益。純利益の伸びも政策保有株式の売却益981億円が支えており、売却のタイミングや市況で利益が振れやすい。
- 4
Torch Tower竣工リスク
2028年竣工予定の大型プロジェクト。建設コスト上昇やテナント獲得の不確実性が短期的なリスク要因。
事業概要
三菱地所は、オフィスビル・商業施設・ホテル・物流施設などの開発・賃貸を行う大手不動産会社。丸の内地区の再開発、マンション・戸建住宅販売、アジア・米国での海外事業、不動産ファンド運用を展開する。
主要事業
コマーシャル不動産事業 — オフィスビル、商業施設、物流施設、ホテル、空港の開発・賃貸・運営・管理
丸の内事業 — 丸の内・大手町・有楽町地区の再開発、オフィスビル賃貸、レンタルオフィス・コワーキング運営
住宅事業 — マンション・戸建住宅の建設・販売・賃貸、住宅管理、注文住宅
海外事業 — 米国、英国、アジア各国での不動産開発・賃貸事業
投資マネジメント事業 — 不動産投資信託、ファンドの組成・運用
株価推移
業績ハイライト2026/3（百万円）
売上高
1,746,148
+10.5% YoY
営業利益
329,730
+6.6% YoY
純利益
222,507
+17.5% YoY
営業利益率
18.9%
企業評価
総合スコア 4.0 / 5
成長性
4
収益性
5
安全性
3
規模
5
割安度
3
競合・類似銘柄
オフィス・商業施設を自ら開発して保有し、賃貸収益と住宅分譲の双方から稼ぐ総合型の不動産会社。街区単位の再開発を手掛け、開発から運営・流通まで内製する。
三菱地所は、オフィスビル・商業施設・ホテル・物流施設などの開発・賃貸を行う大手不動産会社。丸の内地区の再開発、マンション・戸建住宅販売、アジア・米国での海外事業、不動産ファンド運用を展開する。
銘柄の分類・事業概要はKabuGraph調べ
セグメント別売上（2026年3期）
| セグメント | 売上(百万円) | 利益(百万円) | 構成比 |
|---|---|---|---|
| コマーシャル不動産 | 680,998 | 0 | 39.0% |
| 丸の内 | 488,921 | 0 | 28.0% |
| 住宅 | 279,384 | 0 | 16.0% |
| 海外 | 279,384 | 0 | 16.0% |
| その他 | 17,461 | 0 | 1.0% |